Å bygge et nytt hus eller fritidsbolig er noe av de største investeringer og tiltak man kan gjøre som privatperson. Hvis entreprenøren svikter, enten ved å bygge mangelfullt eller i verste fall går konkurs enten før eller etter at byggearbeidene er ferdigstilt, kan det være av stor betydning for oppdragsgiveren. Gjennom bustadoppføringslova (forbrukerentrepriseloven) sikres forbrukernes rettigheter og plikter, men selv om mye er lovregulert, er det likevel meget viktig at forbrukeren leser avtalen som signeres nøye. Det er flere punkter forbrukerne må være oppmerksomme på, men i denne artikkelen påpekes ett konkret punkt som kan få alvorlige konsekvenser dersom man ikke er oppmerksom.
Entreprenørens sikkerhetsstillelse
I utgangspunktet skal entreprenøren, straks etter at det er inngått avtale med forbrukeren, stille sikkerhet gjennom en garantierklæring fra en bank eller annen finansinstitusjon. Garantierklæringen skal gjelde i 5 år fra det tidspunktet forbrukeren har overtatt bygningen. Alt ettersom om kontrakten omfatter kjøp av tomt og oppføring av bolig, eller om det kun er et byggeoppdrag, skal sikkerheten være henholdsvis 5 eller 10 % av kontraktssummen.
Så lenge entreprenøren ikke har levert garantibeviset, er forbrukeren ikke forpliktet til å betale så mye som 1 krone til entreprenøren. Det betyr at forbrukeren kan holde tilbake betaling, og entreprenøren ikke vil kunne kreve forsinkelsesrente Det er en klar anbefaling at forbrukerne benytter seg av denne retten. Uteblir dokumentasjonen for sikkerhet helt, kan forbrukeren i ytterste konsekvens heve avtalen, i alle fall for avtaler inngått før 31.12.2018. Loven endres fra nyttår, slik at hevingsretten fjernes fra 1. januar 2019.
Hvorfor er sikkerhetsstillelse viktig?
Når man overtar et nytt hus eller hytte forventer man selvsagt at alt er feilfritt, men i praksis er det nesten umulig. Det vil alltid være noen feil og mangler. Store feil og mangler kan gi rett til å nekte overtakelse, men ofte vises feil og mangler først etter at man har overtatt og flyttet inn. Ideelt sett utbedres feil og mangler fortløpende, men forbrukeren er helt avhengig av at entreprenøren stiller opp. Så lenge entreprenørselskapet eller utbygger er solid og seriøs, er det stort sett uproblematisk, men i det øyeblikket entreprenøren går konkurs, kan det ha meget store konsekvenser for forbrukeren.
For å illustrere hvor galt det kan gå, nevnes et kontret eksempel.
Et ungt par hadde kjøpt tomt og inngikk deretter kontrakt med en entreprenør som bygget huset for ca. 3,5 millioner kroner. Entreprenøren hadde ikke sørget for sikkerhetsstillelse, og siden paret ikke var klar over deres rettigheter etter loven, ble hele kontraktssummen på 3,5 millioner betalt. Etter overtakelsen ble det oppdaget en rekke store feil og mangler. Entreprenøren var enig i at det var ting som måtte utbedres, men selv etter mange purringer, ble ingenting utbedret. Kort tid etter ble entreprenøren begjært konkurs, og paret står i dag igjen med en ny, men svært mangelfull bolig. Det antas at kostnader for å rette opp mangler vil koste flere hundre tusen kroner. Det er nå et annet firma som må rette opp feil og mangler, og den som sitter igjen med fakturaen er forbrukerne. Dersom entreprenøren hadde stilt sikkerhet, kunne paret fremsatt sitt krav overfor garantisten, og ville muligens fått dekket utgifter opptil 10 % av kontraktssummen, dvs. 350.000 kroner. Nå må det sies at det ofte kan være en oppoverbakke å trekke inn garantisten, og fordringer vil sjelden bli utbetalt uten noen form for innsigelser, men dersom kravet var berettiget overfor entreprenøren, kan sikkerhetsstillelsen gjøres gjeldende. I tillegg kan paret melde inn et dividendekrav overfor konkursboet, men her er det lite å hente og dermed en liten trøst.
Et klart råd:
INGEN SIKKERHET – INGEN PENGER
Har du havnet i en lignende situasjon? Ta kontakt med Advokat Anna Marion Persch på e-post eller ring 988 34 654.
Artikkelen er ajour i henhold til gjeldende lovgivning per 17.12.18
