To regelsett som avgrenser entreprenørens ansvar
Ved salg av ny bolig til forbruker er det særlig to regelsett som bestemmer hvor langt entreprenørens ansvar strekker seg.
Bustadoppføringslova regulerer kontraktsforholdet mellom kjøper og entreprenør. Loven sier noe om hva som er en mangel, hvordan kjøper skal reklamere og hvilke krav som kan fremmes, som retting, prisavslag eller erstatning.
Foreldelsesloven regulerer noe annet. Den bestemmer hvor lenge et økonomisk krav kan forfølges før det faller bort.
Forskjellen mellom disse reglene er viktig. Reklamasjonsreglene handler om når kjøper må si fra om en mangel. Foreldelsesreglene handler om hvor lenge kjøper kan vente med å forfølge kravet videre.
Det betyr at en entreprenør i samme sak kan ha to ulike innsigelser. Enten at kjøper har reklamert for sent etter bustadoppføringslova, eller at kravet er foreldet etter foreldelsesloven.
I vårt arbeid med eiendom og byggesaker ser vi jevnlig at slike spørsmål oppstår flere år etter at boligen er ferdigstilt. Nettopp derfor er det viktig for entreprenører og utbyggere å forstå hvordan fristreglene virker sammen.
Femårsfristen setter en ytre grense
Bustadoppføringslova gir kjøper adgang til å reklamere over mangler i inntil fem år etter overtakelse. Samtidig setter denne fristen en tydelig grense for hvor lenge entreprenøren kan holdes ansvarlig.
Utgangspunktet er at kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at en mangel blir oppdaget. I tillegg gjelder en absolutt frist på fem år fra overtakelsen.
Kommer reklamasjonen etter dette tidspunktet, kan kravet normalt avvises som for sent fremsatt.
For entreprenører betyr dette at overtakelsestidspunktet er helt sentralt. Gode rutiner for å registrere datoen for overtakelse og knytte reklamasjoner til dette tidspunktet er derfor viktig.
Samtidig oppstår mange reklamasjonssaker innenfor femårsfristen, men blir håndtert i flere år etterpå. I slike saker er det ofte foreldelsesreglene som i praksis avgjør hvor lenge kravet kan leve videre.
Foreldelsesloven kan føre til at krav faller bort tidligere
Foreldelsesloven opererer som hovedregel med en frist på tre år.
For krav mellom kjøper og entreprenør vil fristen ofte begynne å løpe fra det tidspunktet boligen skulle vært levert uten mangel, typisk ved overtakelsen, eller fra det tidspunktet mangelen oppstod eller kunne gjøres gjeldende.
Konsekvensen kan være at et krav faller bort tre år etter at det oppstod, selv om kjøper reklamerte innen femårsfristen.
Det kan derfor oppstå en situasjon hvor kjøper fortsatt kan vise til reklamasjonsreglene i bustadoppføringslova, men hvor selve kravet likevel er foreldet etter foreldelsesloven.
Et viktig poeng er også at en reklamasjon ikke i seg selv stanser foreldelsesfristen. Det gjør heller ikke dialog mellom partene, befaringer eller eposter frem og tilbake.
For at foreldelse skal stanses må kjøper normalt ta mer aktive skritt. Det kan være å ta saken til forliksrådet eller domstolen, inngå en avtale om å forlenge fristen eller få en tydelig erkjennelse av kravet fra entreprenøren.
Et eksempel fra praksis
Tenk deg følgende situasjon.
En bolig overtas 1. september 2020. Året etter reklamerer kjøper over sprekkdannelser og mulig fukt. Reklamasjonen er klart rettidig. Det gjennomføres en befaring og partene har dialog om mulige løsninger.
Saken blir likevel liggende uten en endelig avklaring. Kjøper sender noen eposter underveis, men tar ingen rettslige skritt.
I 2025 mottar entreprenøren en stevning med krav om prisavslag og erstatning. Kjøper viser til at saken ligger innenfor femårsfristen.
Fra entreprenørens side vil det da være naturlig å vurdere to spørsmål.
Reklamasjonen ble fremsatt innen rimelig tid og før fem år. En innsigelse om for sen reklamasjon vil derfor trolig stå svakt.
Samtidig kan treårsfristen etter foreldelsesloven ha løpt ut allerede i 2023 dersom foreldelsen ikke ble stanset underveis. Hvis entreprenøren heller ikke har erkjent ansvar på en måte som stanser fristen, kan kravet derfor være foreldet.
Poenget er at et krav kan være reklamert i tide, men likevel være foreldet når saken først bringes inn for retten.
Hva entreprenører bør være oppmerksomme på
I håndteringen av reklamasjonssaker er det særlig to forhold entreprenører bør være bevisst på.
Det første gjelder formuleringer. En tydelig erkjennelse av ansvar kan stanse foreldelsesfristen og gi kjøper en ny frist. Ordvalg i dialogen med kjøper kan derfor få rettslige konsekvenser.
Det andre gjelder fristforlengelser. I noen saker kan det være hensiktsmessig å avtale en forlengelse av foreldelsesfristen for å få tid til tekniske undersøkelser eller forhandlinger. I så fall bør dette alltid gjøres skriftlig og tydelig.
I arbeid med eiendom ser vi ofte at gode rutiner for dokumentasjon gjør en stor forskjell dersom en sak senere utvikler seg til en tvist. Det gjelder både oversikt over overtakelsesdato, registrering av reklamasjoner og arkivering av kommunikasjon og rapporter.
Oppsummering
Ved salg av ny bolig til forbruker gjelder både bustadoppføringslova og foreldelsesloven.
Bustadoppføringslova gir kjøper adgang til å reklamere i inntil fem år etter overtakelse. Foreldelsesloven kan samtidig føre til at økonomiske krav faller bort tidligere dersom de ikke forfølges innen foreldelsesfristen.
For entreprenører betyr dette at en reklamasjon ikke nødvendigvis er det samme som et krav som kan fremmes i mange år fremover.
I arbeid med eiendom og byggesaker ser vi jevnlig at fristreglene blir avgjørende for utfallet av slike tvister. God oversikt over reklamasjon og foreldelse kan derfor være et viktig verktøy for å skape forutsigbarhet etter ferdigstillelse av boligprosjekter.
Vanlige spørsmål om reklamasjon og foreldelse ved ny bolig
Hvor lenge kan kjøper reklamere på en ny bolig?
Kjøper kan som hovedregel reklamere over mangler i inntil fem år etter overtakelsen etter bustadoppføringslova.
Kan et krav være foreldet selv om det er reklamert i tide?
Ja. Et krav kan være foreldet etter foreldelsesloven selv om reklamasjonen ble fremsatt innen femårsfristen.
Stanser en reklamasjon foreldelsesfristen?
Nei. En reklamasjon stanser normalt ikke foreldelsesfristen. For å stanse fristen må kjøper ta saken til forliksrådet eller domstolen, inngå avtale om fristforlengelse eller få en tydelig erkjennelse av kravet fra entreprenøren.
Vi har solid kompetanse og erfaring på fagfeltet, kontakt oss i dag dersom du trenger bistand
